Kiracı ev sahibi anlaşmazlıklarında yarından itibaren yeni dönem başlıyor. Her iki taraf da uyuşmazlıklarda uyuşmazlıklarına mahkemeden önce ara bulucularda çözüm arayacak. Arabulucular komşu bahçeye sarkan bitki, çevreye zarar veren fabrika dumanı gibi ilginç tartışma konularına da bakacak.
Ev sahibi-kiracı anlaşmazlıklarında yeni dönem yarın 1 Eylül itibarıyla başlıyor. Taraflar önce ara bulucuya gidecek. Eğer ara bulucu da uzlaşma sağlayamazsa yargı süreci başlayacak.
ARABULUCU UYGULAMASI YARIN BAŞLIYOR
Uyuşmazlıklar; kira alacağı, bedel artırımı, tahliye talebi, komşuluk hukuku ya da tazminat isteğinden kaynaklanabiliyor. Anlaşmazlıklar artınca taraflar soluğu mahkemede alıyor, bu da yargının iş yükünü azaltacağı belirtiliyor. Yarından sonra taraflar artık ilk olarak mahkemenin değil, ara bulucuların yolunu tutacak.Ara bulucuda uzlaşılamazsa mahkemeye gidilecek
Ara bulucuya gidildikten sonra taraflar en geç 4 hafta içinde bir karar verecek. Anlaşamazlarsa, bu defa hem kiracıya hem ev sahibine mahkemeye başvuru yolu açılacak. Zorunlu ara buluculuk uygulamasının, özellikle fahiş kira artışının önüne geçilmesi konusunda katkı sağlaması bekleniyor.
Arabulucu Avukat Nur Özden, icra takibi ile başlayan tahliye süreçleri hariç olmak üzere akla gelen her konuda dava açmadan önce arabuluculuk yoluna gidileceğini söyledi.
Özden, birçok alandaki anlaşmazlıklara ilişkin dava açmak yerine önce arabulucuya gidileceğine dikkati çekerek, şöyle devam etti:
“Mesela yan tarafınızdaki bina kentsel dönüşüme girdiğinde yıkım ya da inşaat çalışmaları yapılırken sizin binanıza zarar verdiğinde hemen dava açmak yerine arabulucuya gidilecek. Komşular kendi bahçelerine, tarlalarına dikecekleri bitkilerin komşu parsele taşmasından da sorumlu oldukları için bu uyuşmazlıklarda da önce arabulucu yolu görünüyor. Buna benzer şekilde bir arazi üzerindeki fabrikanın çıkardığı duman, atık vs. komşu araziye zarar veriyorsa taraflar yine davadan önce arabulucuya gidecekler.”
Arabuluculuğun, tarafların birbirini anlamasını ve empati kurmasını sağlamak için çeşitli teknikler kullandığını belirten Özden, tarafların bir miras ya da mal paylaşımı için mahkemeye gitmek yerine arabulucu önünde bu sorunlarını çözebileceklerini dile getirdi.
Özden, tapu işlemleri söz konusu olduğu için tarafların zarar görmemesi açısından bu konunun kanunda daha titiz ve ayrıntılı olarak düzenlendiğini ifade ederek, “Arabuluculuk mahkemeye gitmeden, yıllar süren davalarda birbirine iyice düşman olmadan uyuşmazlığı bitirme fırsatlarımız artıyor.” dedi.
Taşınmaz devri uyuşmazlıkları hariç olmak üzere diğer dört alandaki arabuluculuk için kanunun 4 haftalık bir süre öngördüğünü belirten Özden, şöyle konuştu:
“Bu kadar kısa bir sürede mutlaka bütün sorunlar bitmeyebilir ama pek çok uyuşmazlıkta sonuç alınacağına inanıyoruz. Yasal olan 4 haftalık süre bitse de taraflar gönüllü olarak arabuluculuk sürecine devam edebilmektedir. Arabuluculuğun en önemli avantajı, tarafların kendilerini ifade etme fırsatı bulmalarıdır. Mahkeme sürecinde taraflar kendilerini ancak hukuki boyutta anlatabilir ama arabuluculukta ihtiyaçlarını ve menfaatlerini de ortaya koyabilirler.”
KİRACI-MÜLK SAHİBİ KABUL ETTİKLERİ ORANDA UZLAŞABİLİR
Akademisyen arabulucu Mesut Öcal, son yıllarda Türkiye’de önemli bir gündem maddesi haline gelen kiracı-mülk sahibi ilişkilerinin arabuluculuktaki düzenlemeyle yeni bir viraja gireceğini söyledi.
Düzenleme öncesinde bir tarafın genel olarak noter yoluyla ihtarname çekerek diğer tarafla anlaşma zemini aradığı, bulamadığı noktada ise dava yoluyla haklarını aramayı tercih ettiğini kaydeden Öcal, “Özellikle kira bedeli hususunda kiracı-kiraya veren anlaşmazlıklarının ön plana çıktığını görmekteyiz. Kira bedeli gibi ihtilaf noktalarında arabulucu; taraflarla ayrı ön görüşmeler yaparak onların direnç ve hedef noktalarını tespit ederek ortak bir anlaşma aralığı tespit edebilir ve bunu taraflara aktarabilir.” ifadelerini kullandı.
Öcal, yasal düzenlemeyle kira artış oranının konutlar bakımından Temmuz 2024’e kadar en fazla yüzde 25 olacağı belirlenerek kiracının korunmasının amaçlandığını hatırlatarak, “Kanaatimce arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varılması durumunda anlaşma belgesinin kesinleşmesiyle birlikte yüzde 70’lik artış da geçerli kabul edilecektir. Bunun aksini yani tarafların yüzde 25 üzerine çıkamayacağı prensibini benimsemek müzakere yolunun kapanmasına ve arabuluculuk sürecinin işlevsiz hale gelmesine sebep olabilir.” diye konuştu.
Avukat Arabulucu Emine Canbolat ise 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun ilgili maddesine göre, arabuluculuk sonunda anlaşmaya varılması halinde, tarafların anlaşılan hususlar hakkında dava açamayacağının altını çizdi.
Canbolat, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda alacak kalemlerinin arabuluculuk müzakereleri sırasında açıkça belirtilmesi gerektiğine dikkati çekerek, şunları kaydetti:
“Arabuluculuk son oturum tutanağına da anlaşılan ve anlaşılamayan kalemler yazılmalıdır. Aksi takdirde başvuru konusu yapılmamış ya da müzakere edilmemiş bir alacak kalemi davaya konu edilirse o alacak kalemi açısından usulden reddedilir. Bu süreçte arabulucunun alacak kalemlerini açıkça belirtmesi kanunu bir zorunluluktur.”
