Orkun Kumkumoğlu’nun haberine göre, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, 2023/845 esas sayılı dosyasında kira ilişkilerinde önemli bir emsal karara imza attı.
Bu karar, ev sahiplerine “uyarlama davası” yoluyla kira bedellerini beklemeden beş yıl içinde değiştirebilme olanağı tanıyor.
Orkun Kumkuoğlu’na göre, son dönemlerde özellikle kiracıların kira hukukunu öğrenmek zorunda kaldığı bir devirde, beş yılın ardından ev sahiplerinin kira bedellerini güncelleyebilmelerine olanak tanıyan kira tespit davasının alternatif bir seçenek olduğu ortaya çıktı.
Kumkuoğlu yazısında iki dava türünden bahsediyor ve iki dava arasındaki temel farkı şu şekilde özetliyor:
İlk olarak kira tespit davası olarak adlandırılıyor. 5 yıllık bir sürecin geçmesinin ardından emsal kira bedellerine göre kira bedelini güncelleyen bir dava türüdür.
Kumkuoğlu, kira uyarlama davasında kiralananın niteliği, kullanım alanı, konumu, bölgedeki imar, ticaret, vergi, amortisman, ekonomik kriz, doğal afet veya kur değişiklikleri gibi faktörlerin araştırıldığı ve bu duruma göre kira bedelinin yeniden uyarlandığı bir dava türü olduğunu belirtti.
Orkun Kumkuoğlu’na göre, Bölge Adliye Mahkemesi’nin kararı ev sahipleri için bir avantaj gibi görünse de, aynı zamanda bazı riskleri de beraberinde getiriyor.
Gelecek dönemlerde Yargıtay’ın, Bölge Adliye Mahkemesi’nin bu kararına karşı tavrını koymaması durumunda, ev sahipleri hukuki bir belirsizlikle karşı karşıya kalabilir. Çünkü daha önce Yargıtay’ın bu konuda verdiği kararlar, Bölge Adliye Mahkemesi kararlarıyla çelişkili olabilir ve ev sahiplerini zor bir duruma sokabilir.
Kumkuoğlu’na göre, ev sahipleri için avantajlı görünen kira uyarlama davası, davacının kaybetmesi durumunda karşı tarafın avukatlık ücretleri, dava masrafları ve bilirkişi ücretleri gibi giderlerin davacı ev sahibinin cebinden çıkmasına neden olabilir. Bu durum, ev sahiplerinin bu hukuki süreçte karşılaşabilecekleri riskleri göze almalarını gerektirebileceği anlamına geliyor.
Kumkuoğlu, örnek olarak şu bilgileri verdi: Bölge Adliye Mahkemesinin kararında, kira bedeli 8 bin 400 lira olan bir evin gerçek değerinin aslında 25 bin lira olduğunu iddia eden bir ev sahibinin talebi, bilirkişi incelemesi ile araştırılmak üzere kabul edildi. Daha önce Yargıtay da enflasyon sebebiyle 1500 TL’den 4500 TL’ye çıkan bir kira artışı için uyarlama davası açılabileceğine hükmetmişti.
Borçlar Kanunu’na göre iki tarafın da öngörmediği olağanüstü durumlar ortaya çıkarsa borçlu olan taraf mevcut sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararında borçlu kavramını ‘evin kullanımı tahsis etme borcu altında olan ev sahibi’ için kullanmış. Bu kullanım bazı güncel Yargıtay kararlarında da kullanım alanı buluyor.
Kumkuoğlu , “Kiracı açısından risklere gelecek olursak, en büyük risk davanın kabul edilmesi durumunda davanın açıldığı tarihten itibaren talep edilen bedel üzerinden borçlanılması olacak. Örneğin, kira bedelinin 20 bin lira olduğu bir davada 8 bin lira kira ödeyen kiracı, 10 aylık bir sürenin sonunda karar aleyhine çıkarsa, aradaki fark olan 12 bin lirayı, 10 aylık karşılığı olan 120 bin lira civarında bir miktar olarak ev sahibine ödemek durumunda kalacak.” ifadelerini kullandı.
