Yüzde 25’lik artışı az bulan ev sahipleri avukatlara yöneldi. Artık kira uyarlama davasıyla beraber istenilen ücretlerde kiralar alınabilecek.
KİRA TESPİT DAVASI
Kira tespiti davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında söz konusu olup Türk Borçlar Kanunu 345. Maddesi gereğince kira ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilen bir dava türüdür. Kanunda kira tespit davasının her zaman açılabileceği düzenlenmişse de dava sonucunda mahkemenin belirleyeceği kira bedeli yalnızca yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanmaya başlayacaktır. Ancak tespiti istenen kira bedelinin kira sözleşmesinde yeni başlayan dönemde uygulanabilmesi için yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılmalı veya aynı süre içerisinde bu hususta kiracıya yazılı bildirim örneğin bir ihtarname çekmek suretiyle kira artış bildirimi yapılmış olmalıdır. Aksi halde açılan davada tespiti istenen kira bedeli yeni dönem için değil, bir sonraki dönem için yeni kira bedelini belirleyecektir. Kira bedelinin tespiti davalarında karşımıza üç önemli nokta çıkmaktadır:
a. Kira Sözleşmesinin Tarafları Arasında Kira Bedelinin Artışına Dair Bir Anlaşma veya Sözleşmede Bir Hüküm Bulunması Halinde Kira Bedelinin Tespitinde;
Taraflar akdettikleri kira sözleşmesinde; kira ilişkisi devam ettiği sürece kira artış oranını beş yılın sonuna kadar uygulama alanı bulacak şekilde belirleyebilirler. Bu konuda taraflarca belirlenecek olan kira artış oranı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksinin artış oranını geçmemek şartı ile geçerli sayılabilecektir. Yani kira bedeli artış oranı için açıklanacak olan TÜFE artış oranı belirlenecek olan kira artış oranı için üst sınırı oluşturmaktadır. Bu sözleşmede belirlenen artış oranı on iki aylık ortalama TÜFE oranından fazla ise kiracının dava açmakta hukuki yararı mevcut olacaktır ve taraflar arasındaki sözleşmede henüz beş yıl dolmadan da kira tespit davası açılabilecektir.
b. Taraflar Arasında Kira Bedelinin Artışına Yönelik Herhangi Bir Anlaşma veya Sözleşmede Hüküm Bulunmaması Halinde Kira Bedelinin Tespiti;
Burada taraflar arasında kira bedeli artışıyla ilgili herhangi bir anlaşma olmadığından kiraya veren taraf kira bedelinde artış yapmak istediği takdirde bu iradesini kira artışının gerçekleşmesini talep ettiği günden en az 30 gün önce yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunması gerekmektedir. Bildirim ile birlikte yeni kira bedeli o dönem için TÜFE artış oranı esas alınarak tespit edilir. Ancak kiraya veren tarafından kira bedeli artışına yönelik bildirim en az 30 gün önceden yapılmamış ise tespit olunacak kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olmak üzere mahkemece tespit edilecektir.
c. Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıllık Kira Döneminin Sonunda Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Tespiti;
Taraflar arasında artık kira bedeli artış oranı hususunda herhangi bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık sürenin sonunda yenilenen veya beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda; Türk Borçlar Kanunu 344. maddesi 3. fıkrası uyarınca yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından olağan rayiç, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı da dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde tespit edilecektir. Artık beş yıllık kira döneminin sonunda hâkim tarafından kira bedeli belirlenirken TÜFE artış oranı ile bağlı kalınmayacaktır.
KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI:
1. Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesinin geçerliliği kanunda herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamıştır. Sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.
2. Kira tespit davasını ikame eden kişinin bu davayı açmakta bir hukuki yararı bulunmalıdır. Hukuki yararın bulunup bulunmadığı her somut duruma göre değişiklik gösterebilmekte olup dava esnasında hâkim tarafından takdir edilecektir. Kira tespit davası kiracı veyahut kiraya veren tarafından açılabilir, önemli olan bu noktada talepte bulunan tarafın hukuki yararını ispatlamasıdır.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI
Kira bedelini uyarlanması davaları Türk Borçlar Kanunu madde 138’de “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak talep edilebilen bir dava türü olarak karşımıza çıkmaktadır. Önemle belirtmek gerekir ki, kira bedeli uyarlama davaları, kira tespit davalarındaki gibi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsamayan, her türlü kira sözleşmesine ilişkin ikame edilebilecek bir dava türüdür. Uyarlama davasına yönelik kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemişse de ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte derhal davanın ikame edilmesinde fayda vardır. Zira kira bedelinin uyarlanması ile ilgili olarak hâkim dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uyarlama kararı vermektedir. Burada da kira tespit davalarında olduğu gibi; kira bedelinin uyarlanması talebinde sözleşmenin taraflarından hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilmektedir.
TBK M.138’e Göre; Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanmasını İsteme veya Bunun Mümkün Olmaması Halinde Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılabilmesi İçin Aşağıda Sayılacak Şartların Birlikte Gerçekleşmesi Gerekmektedir:
1. Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını isteyebilmek için öncelikli olarak taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması gerekmektedir.
2. Sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durum olarak yakın dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış olan Covid-19 pandemisini örnek gösterebiliriz. Pandeminin tüm dünyayı etkilemesiyle birlikte sosyo-ekonomik hayatımızda öngörülemez şekilde değişiklikler oluşmuş ve haliyle bu dönemde kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanması talepli davalarda da artış yaşanmıştır.
3. Ortaya çıkan olağanüstü durum borçlu tarafından kaynaklanmamış olmalıdır.
4. Bu durum, taraflarca sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut durumu bozarak borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve artık sözleşmenin ifasını borçludan beklenemeyecek şekilde değiştirmiş olmalıdır. Aşırı ifa güçlüğü yine somut olaya göre değişiklik gösterebilmekte ve bu nedenle borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşüp düşmediği hâkim tarafından her dava özelinde ayrıca değerlendirilmektedir.
5. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak örneğin ihtirazı bir kayıt ile ifa etmiş olmalıdır. Bu noktada borçlu uyarlama talebi için şartları oluştuğu halde herhangi bir ihtirazı kayıt düşmeksizin ve dava açmaksızın borcunu ödemeye devam etmişse artık bu ödemeleri geri alamayacaktır. Çünkü kira sözleşmesinin uyarlanması hakkında verilen kararlarda yukarıda da açıklandığı üzere kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uyarlanmaktadır.
Sayılan tüm bu koşulların birlikte gerçekleşmesi halinde borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilmektedir. Bunun mümkün olmaması hâlinde ise sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektedir. Önemle belirtmek gerekir ki kanunda geçen sözleşmenin uyarlanmasını veya bunun mümkün olmaması halinde feshinin istenilmesi talep hakkı terditli olarak talep edilebilecek nitelikte olup sözleşmenin uyarlamasını talep etmeden Türk Borçlar Kanunu madde 138’e dayanılarak aşı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin direkt feshinin mahkemeden talep edilebilmesi mümkün değildir. Kanun bu hakkı borçluya terditli olarak talep edilebilmek üzere tanımaktadır.
Kira Tespit Davası ile Kira Sözleşmesi Uyarlama Davası Arası Farklar ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:
i. Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken kira bedeli uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak hâkimden talep edilebilmektedir.
ii. Kira bedelini uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinde herhangi bir belirsizlik veyahut aşırılık aranmazken kira bedeli tespiti davalarında; sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması veya belirlenmişse de kira artış oranı için üst sınırın aşılmış olması ya da herhangi bir belirleme olmasına bakılmaksızın taraflar arasındaki sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması gerekmektedir. Ancak kira bedeli uyarlama davalarında yukarıda sayılan aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla sözleşme süresine veya hükümlerine bakılmaksızın uyarlama talep edilebilmektedir.
iii. Taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşme üzerinden beş yıl geçmeden açılmış olan kira tespit davalarında mahkeme yeni kira bedelini yıllık TÜFE oranını göz önünde bulundurarak belirlemekte, beş yılın üzerindeki kira ilişkilerinde ise emsal kira bedelleri, kiralananın durumu gibi hususları göz önünde bulundurarak bir bedel belirlemektedir. Burada herhangi bir olağanüstü durum aranmamaktadır. Kira bedeli uyarlama davasında ise herhangi bir sınırlandırma olmaksızın ortaya çıkan olağanüstü durum şartları göz önünde bulundurularak karar vermektedir.
iv. Kira uyarlama davası, kira bedeli tespiti davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden en az 1 ay öncesinde karşı tarafa yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu olan bir dava türü değildir. Aşırı ifa güçlüğünün oluşmasıyla birlikte borçlunun her an mahkemeden talep edebileceği bir davadır.
v. Uyarlama davaları dava tarihinden geriye yönelik olarak yalnızca ihtirazı kayıt düşülerek yapılmış bir ödeme varsa etki ederken kira tespit davalarında kira dönemi başlangıcına kadar geriye dönük olarak hüküm kurulabilmektedir. Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
