Son 1 yılda konut fiyatlarında reel bazlı kayıp yaşanmaya başladı. Ancak satılık fiyatlarda reel bazlı düşüş, kira fiyatlarını da aştı. Haziran 2021’den sonra ‘en kısa amortisman süresi’ yaşandı. Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, konu ile ilgili soruları cevaplandırdı. Şu anda konut almak mantıklı mı? Konut fiyatlarında düşer mi? İşte cevabı…
Türkiye genelinde temmuz ayında konut satışları yüzde 16 artış gösterdi. Konut fiyatlarında reel bazlı kayıp ise kiraların üzerine çıktı. Konut fiyatlarındaki düşüş; kira fiyatlarında istenilen kadar gerçekleşmedi. Bu durum kirada amortisman sürelerini aşağı çekiyor.
Yapılan bir araştırmaya göre Türkiye genelinde haziran ve temmuz aylarında kirada amortisman süreleri 13 yıla indi. Bu son 3 yılın en düşük amortisman süresi olarak kayıtlara geçti.
SATILIKTA DÜŞÜŞ KİRAYI GEÇTİ…YATIRIM İÇİN EN MANTIKLI ŞEHİR O İL OLDU!
Milliyet’in haberine göre, Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, son dönemde kira fiyatlarının artması amortisman sürelerini düşürdüğünü aktardı. Özelmacıklı, “Bu sadece kiraların artmasıyla değil, konut fiyatlarının yerinde kalması nedeniyle oldu. Satış fiyatları kiranın neredeyse yarısı oranında arttı. O nedenle kiraların daha yüksek oranla artıyor olması gayrimenkulde amortisman sürelerini düşürdü” şeklinde konuştu.
İSTANBUL’DA KİRA FİYATLARI
Özelmacıklı, amortismanı ise şu şekilde tanımladı:
“Amortisman süresi satın alınan bir taşınmazın kira geliri ile kendi fiyatını ne kadar sürede çıkardığını ifade eden bir tanımlamadır. Gerçekten amortisman sürelerinin birçok bölgede gerek konutta gerek ticari gayrimenkullerde düştüğünü söylemek mümkün. Ofis ve dükkan tarafındaki gayrimenkul türlerinde benzer bir durum yaşanıyor”
Birçok ilde kira fiyatlarının satış fiyatına göre iki katı artış yaptığını aktaran Özelmacıklı, İstanbul’da konut fiyatları yüzde 25 artarken; kira fiyatlarının yüzde 50 seviyesinde arttığını belirtti.
Özelmacıklı, gayrimenkuldeki temmuz hareketliliğinin ağustos ayına da sarktığını ifade ederek, “Ağustos ayında tüm gayrimenkul türlerinde 280 bine yakın satış gerçekleşti. Genel anlamda bu yılın en yüksek rakamı oldu” şeklinde konuştu.
MALİYETİN ALTINDA FİYATLANDIRMALAR
Özelmacıklı, maliyetin altında fiyatlandırmaların da olduğunu ifade ederek, “Yapı ruhsatı verilen bina sayılarında düşüş varken, inşaat maliyeti artıyorken, yeni konut teslimlerinin düştüğünü, maliyetlerin arttığını görüyoruz. Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi verisine göre konutta reel bazda düşüş yüzde 14.3 seviyesinde. Bu durum bize konutların maliyetin altında satıldığını gösteriyor. Müteahhit karı olmadan, arsa payından daha düşük değere satılan konutlar var” dedi.
Ticari gayrimenkulde de fırsatlar olduğunu ifade ederken, “Özellikle İstanbul’da amortisman süresi 2 yıl önce 25 yıl iken, şimdi bu 17 yıla kadar düştü. Benzer şekilde Ankara’da amortisman süresinin 2 yıl önce 22 iken, şimdi 15-16 yıla kadar gerilediğini görüyoruz. İzmir’de ortalama amortisman süresinin 2 yıl önce 25 yıl iken, şimdi 16 yıla kadar gerilediğini söyleyebiliriz” cümlelerini kurdu.
“AFAKİ ARTIŞLAR YAŞANMIŞTI”
İstanbul’daki kira artışlarının diğer illere göre düşük kaldığını aktaran Özelmacıklı, Muğla ve Antalya’da kira artışının yüzde 25 ile sınırlı kaldığını söyledi.
Özelmacıklı sebebini ise şu şekilde aktardı, “Bunun çok faktörü var. Özellikle Antalya için değerlendirdiğimizde Rusya-Ukrayna savaşında seyrin değişmesi, fiyatların yüksek ve şişirilmiş olması nedeniyle piyasanın biraz daha normalleşmesi etkili oldu. Muğla’da da benzer şekilde fiyatlarda afaki artışlar yaşanmıştı. Mersin, Antalya, Muğla ve İstanbul’da fiyatlar normalleşmeye başladı” dedi.
TAHMİNİNİ PAYLAŞTI
Reel bazlı gerilemenin çok hissedilebilir olacağını düşümediğini aktaran Özelmacıklı, “Şu anki seviyelerin en dip seviyeler olduğunu değerlendiriyorum. Üretim maliyetlerine baktığımızda bugün bir konut satıldığında yerine yenisi inşa edilmek istendiğinde satış rakamlarının yüzde 40 daha yüksek olması gerektiği gözüküyor” sözlerini kullandı.
Tahminini de paylaşan Özelmacıklı, “Biz yüzde 14-15’lik reel bazlı düşüşleri önümüzdeki aylarda kısıtlı göreceğiz. Düşüş konusunda bundan sonraki süreçte yavaşlamanın olacağını düşünenlerdenim” dedi.
YATIRIM İÇİN MANTIKLI ŞEHİR…
Yatırım için en mantıklı şehiri de paylaşan Özelmacıklı, Ankara’yı işaret etti. Özelmacıklı, “Kiralar son 1 yılda yüzde 60’ın üzerinde artarken, satılık fiyatları yüzde 25 seviyelerinde kaldı. Şu anda Ankara’da ortalama satılık metrekare fiyatları 23 bin TL civarında. Kira fiyatlarını da metrekarede 160 TL olarak kabul edersek, yaklaşık 12-13 yılda amorti eden örnekler görüyoruz” cümlelerini kurdu.
Özelmacıklı, “Ankara özelinde değil, kişilerin kendi memleketlerine yakın olan bölgeleri takip etmeleri daha sağlıklı olur. Mesela Adana’da 2 yıl önce 25 yıla kadar çıkan kira amortisman süreleri 15 yıla kadar düştü. Çanakkale’de daha önce 25-26 yıla kadar çıkan amortisman süresi 16 yıla kadar geriledi. Kayseri’de 25 yıla kadar çıkan amortisman süresi 16 yıla indi. Aslında yatırım fırsatı birçok ilimizde var” diyerek sözlerini noktaladı.
