Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) araştırmacıları Altuğ Aydemir ve Ali Sevim tarafından hazırlanan “Google Aramaları, Konut Fiyatları ve Konut Satışları: Türkiye’nin Parasal Sıkılaşması Etrafında Rejim Bağımlılığı İşaretleri” başlıklı çalışma, konut piyasasında internet aramalarının ekonomik göstergeler olarak güvenilirliğini inceledi.

Ekim 2026 tarihli çalışma tebliğinde, Haziran 2021-Mayıs 2026 dönemine ait veriler kullanıldı. Araştırmacılar, Google Trends üzerinden konutla ilgili 256 arama ifadesini değerlendirdi ve bunların 72'sinden bir arama endeksi oluşturdu. Bu endeks, konut fiyatlarının enflasyondan arındırılmış aylık değişimi ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan konut satışlarıyla karşılaştırıldı.

Araştırmanın temel sonucu, Google aramalarının konut piyasasıyla ilişkisinin para politikasındaki değişime bağlı olması oldu.

2023 SONRASI İLİŞKİ BELİRGİN BİÇİMDE ZAYIFLADI

Çalışmada, 2021'den 2023 ortasına kadar devam eden yüksek enflasyon, negatif reel faiz ve hızlı konut fiyatı artışlarının görüldüğü dönem ile 2023 ortasında başlayan parasal sıkılaşma dönemi ayrı ayrı incelendi.

Araştırmaya göre, parasal sıkılaşma öncesinde Google arama endeksi ile reel konut fiyatlarındaki aylık artış arasında güçlü bir ilişki bulunuyordu. Arama endeksindeki tipik bir artış, aylık reel konut fiyatı artışının yaklaşık 1,6-1,7 puan daha yüksek olmasıyla birlikte görülüyordu.

Ancak bu ilişki, 2023'teki politika değişikliğinin ardından zayıfladı. Araştırmacıların temel modelinde Google arama endeksinin konut fiyatlarındaki reel değişimle ilişkisini gösteren katsayı, sıkılaşma öncesinde 0,046 iken sonrasında -0,003 olarak hesaplandı. Bu sonuç, kontrol değişkenleri eklenmediğinde ilişkinin sıfıra yakın olduğunu gösterdi.

Enflasyonun hesaba katıldığı modelde ise sıkılaşma sonrasındaki katsayı 0,022 oldu. Bu değer, önceki dönemdeki 0,048'lik katsayının yarısından azına karşılık geldi.

Dolayısıyla çalışma, Google aramaları ile konut fiyatları arasındaki ilişkinin tamamen ortadan kalktığını değil, belirgin biçimde zayıfladığını ortaya koydu.

KIRILMA NOKTASI TEMMUZ 2023 OLARAK BELİRLENDİ

Araştırmacılar, para politikasındaki değişimin konut fiyatları ile Google aramaları arasındaki ilişkiyi ne zaman değiştirdiğini de inceledi.

Türkiye'de politika faizindeki artış Haziran 2023'te başlarken çalışma, Temmuz 2023'ü sıkılaşma döneminin ilk tam ayı olarak kabul etti. İstatistiksel kırılma testi de ilişkideki değişimin Temmuz 2023'te gerçekleştiğine işaret etti.

Konut kredilerinin ağırlıklı ortalama faiz oranı Haziran 2023'te yüzde 21,3 düzeyindeyken Temmuzda yüzde 32,2'ye, Ağustosta ise yüzde 36,2'ye yükseldi.

Araştırmacılara göre bu dönemde finansman koşullarının sıkılaşması, konut satın almakla ilgilenen kişilerin arama davranışlarının fiyatlara aynı ölçüde yansımasını engellemiş olabilir. Ancak çalışma, ilişkinin neden zayıfladığını kesin olarak kanıtlamıyor; veriler değişimin zamanını gösterirken mekanizmasını tek başına açıklamıyor.

GOOGLE ARAMALARI KONUT FİYATLARINI TAHMİN ETMEDE YALNIZCA BOOM DÖNEMİNDE YARAR SAĞLADI

Çalışmada, Google arama verilerinin konut fiyatlarını gerçek zamanlıya yakın biçimde tahmin etmedeki katkısı da test edildi.

Araştırmacıların simüle edilmiş tahmin sonuçlarına göre Google arama endeksinin modele eklenmesi, parasal sıkılaşma öncesindeki dönemde konut fiyatlarındaki reel artışa ilişkin tahmin hatasını yüzde 20,2 azalttı.

Ancak sıkılaşma sonrasındaki dönem incelendiğinde bu avantajın devam etmediği görüldü. Araştırmacılar, iki tahmin modelinin de 2023 sonrasındaki ortalama fiyat artışı değişimini hesaba katmasına izin verildiğinde, Google arama verilerinin tahmin performansına katkısının kayba dönüştüğünü belirtti.

Bu sonuç, Google aramalarının konut fiyatlarını tahmin etmedeki katkısının esas olarak sıkılaşma öncesindeki dönemle sınırlı kaldığını gösterdi.

KONUT SATIŞLARINDA AYNI SONUÇ GÖRÜLMEDİ

Araştırmada konut fiyatları ile konut satışları birbirinden ayrı değerlendirildi. Google aramaları ile satışlar arasındaki ilişkinin fiyatlardaki ilişkiyle aynı yönde değişmediği görüldü.

Sıkılaşma sonrasında Google aramaları ile konut satışları arasında pozitif ilişki tespit edildi. Ancak satışlardaki değişimin nasıl ölçüldüğüne bağlı olarak sonuçlar farklılaştı. Ayrıca Google arama verileri, konut satışlarına ilişkin tahminlerin doğruluğunu artırmadı.

Araştırmacılar, bu nedenle internet aramalarına dayalı göstergelerin hem para politikası dönemlerine hem de incelenen değişkene göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı.

Çalışmada yer alan bulguların nedensellik kanıtı olmadığı, değişkenler arasındaki ilişkiyi gösterdiği ve analiz döneminin görece kısa olduğu da belirtildi.